Posiadanie mieszkania na wynajem jest w obecnej sytuacji ekonomicznej coraz bardziej powszechne. Niskie stopy procentowe zachęcają do takiej formy inwestycji jako alternatywa lokat. Jednak często zwykły wynajem mieszkań, zwłaszcza w Warszawie, daje niewiele większe stopy zwrotu. Czy można zarobić więcej na mieszkaniu ?


Alternatywne formy wynajmu mieszkań

Jednym z powodów dla których wynajem mieszkań jest coraz chętniej wybieraną formą inwestowania jest stosunkowo niewielki nakład pracy w stosunku do zysków. Jeśli jednak trochę bardziej się postaramy, możemy zwiększyć nawet kilkukrotnie dochód z tego samego mieszkania. Najpopularniejsze to wynajem krótkoterminowy mieszkań lub pokoi oraz długoterminowy wynajem pokoi poprzez osobne wynajmowanie pokoi studentom i pracującym.

Opiszę tu właśnie najem długoterminowy, wygodniejszy dla osób które chcą zwiększyć dochód jednocześnie nie poświęcając dużo czasu na obsługę mieszkania. Jeśli solidnie wykonamy opisane poniżej punkty, będzie nas to kosztowało niewiele więcej pracy niż wynajem całego mieszkania.

Wybór lokalu

Lokale, które zamierzamy wynajmować na pokoje różnią się od tych przeznaczonych dla rodzin czy młodych par. Na co zwracają uwagę najemcy pokoi ?

Powierzchnia

im większe, tym lepsze. A w zasadzie im więcej okien, tym lepsze, gdyż każde okno to potencjalnie osobny pokój. O ile nie masz jeszcze mieszkania, które chcesz w taki sposób wynajmować – jeszcze przed kupnem rozrysuj rozmieszczenie pokoi na planie lokalu. Duże pokoje warto podzielić na mniejsze jedynki lekką ścianą z profili tak by łącznie w mieszkaniu uzyskać minimum 3-4 pokoje. Rata kredytu hipotecznego jest niezależna od liczby lokatorów, a każdy dodatkowy pokój to 600-900 zł dochodu.

Lokalizacja

Najemcy pokoi preferuję świetnie skomunikowane osiedla w blisko centrum miasta lub uczelniach wyższych.Dobrze jak blisko jest supermarket a najlepiej wydziały uczelni wyższych.

Media

Szybki internet bezprzewodowy to dziś konieczność. Współczesny student bez telewizora się obędzie, bez internetu już nie, więc dostęp do światłowodu jest niezbędny. Telewizja raczej tylko w mieszkaniach dla pracujących, trochę starszych najemców.

 

Przygotowanie lokalu

Mieszkanie wynajmowane na pokoje różni się tym od wynajmowanego w całości, że zawsze oddawane jest do dyspozycji w pełni wyposażone. Ponieważ najemcy pokoi zwykle nie posiadają własnych sprzętów czy mebli, powinno znaleźć się tam wszystko to, co sprawi, że można zamieszkać tam od zaraz.

Wynajem mieszkań na pokoje

Jak dokładnie powinno być wyposażone ? Poczynając od dużych sprzętów AGD jak pralka, lodówka czy ewentualnie zmywarka, po małe jak czajnik, mikrofalówka oraz naczynia i garnki. W takim lokalu powinniśmy zapewnić także odkurzacz, żelazko z deską do prasowania czy mop. Oczywiście wyposażenie obejmuje również meble – w pokoju standard to rozkładane łóżko, szafa, regał, biurko, krzesło, zasłony czy drobne dekoracje. Każdy pokój powinien mieć ponadto drzwi zamykane na klucz. Natomiast pościel, ręczniki czy środki czyszczące leżą po stronie najemców.

Jak i jakich znaleźć najemców ?

Najemcami pokoi są osoby pracujące, których nie stać jeszcze na kupno ani wynajem całego mieszkania. Albo im na to zwyczajnie szkoda pieniędzy. Druga, większa i zwykle bardziej pożądana grupa, to studenci z innych miast którzy przyjechali na 3-5 lat studiów. Teoretycznie więc jeśli spodoba im się nasze mieszkanie – możemy zyskać stałego klienta. Niestety w przeciwieństwie do pracujących – w wakacje mają wolne i część z nich wyjeżdża za granicę lub do rodziny. Co wtedy z pokojem przeczytasz na końcu artykułu.

A gdzie ich znaleźć ? Obecnie to wyłącznie internet – portale ogłoszeniowe jak OLX, Gumtree czy Morizon, a także przeróżne grupy na Facebook’u, np. „Poznań – pokoje wynajem” czy „Warszawa – pokoje/mieszkania wynajem” gdzie zamieszczanie ofert jest bezpłatne, a dziennie pojawia się nawet 500 postów. Pamiętaj, żeby wstawiać tam wyłącznie atrakcyjne, jasne zdjęcia!

 

Weryfikacja najemców kluczem do spokoju

Poszukując najemców swoich mieszkań wiele osób niestety lekceważy weryfikację najemców. Z doświadczenia wiem, że poza stanem technicznym lokalu to klucz do świętego spokoju. Jak więc wybrać lokatorów ? Idealnym kandydatem wg praktyków jest studentka 1 roku medycyny, której pokój opłacają rodzice, niepaląca, niepijąca i spędzająca dużo czasu na nauce. Już przez telefon zadaj kilka pytań, przy oględzinach poproś o wypełnienie ankiety osobowej, wyjaśnij krytyczne punkty umowy (zwłaszcza obowiązki najemcy). Bierz kaucję wyższą niż czynsz za pokój i ewentualnie żądaj poręczenia rodzica lub polisy OC. I przede wszystkim – trzymaj się ustalonych przed poszukiwaniami kryteriów. To wszystko sprawia, że niepewne osoby, które potencjalnie mogłyby być źródłem problemów, zwykle same zrezygnują.

Umowa

Pisemna umowa jest bardzo ważną częścią tego sposobu zarabiania na mieszkaniu. Powinna być dość szczegółowa (moja wersja ma 4 strony), opisywać stan faktyczny, wysokość opłat i kaucji, jak i określać jasno prawa i obowiązku zarówno najemcy jak i wynajmującego (czyli Ciebie). Warto przewidzieć przeróżne sytuacje, od palenia w mieszkaniu (z reguły absolutny zakaz) po przypadki kradzieży czy awarii.

Wśród osób profesjonalnie zajmujących się wynajmem pokoi stosowana jest umowa na czas określony, maksymalnie 12 miesięcy, a najdalej do następnego września kiedy najłatwiej znaleźć lokatorów. Taka umowa nie ma także standardowego wypowiedzenia. Student może od niej odstąpić wyłącznie wtedy, gdy samodzielnie znajdzie kogoś na swoje miejsce. Wbrew pozorom podpisuje ją wielu studentów – zwykle wakacje wykorzystujących do wzmożonej pracy zarobkowej. Dzięki takiej umowie rzadziej zajmujemy się podpisywaniem umów, nie mamy pustostanów, a rentowność takiej inwestycji jest dużo wyższa niż w klasycznym wynajmie mieszkań.