Początek przygody z podnajmem

Pięknego, wiosennego wtorku 12 maja zrobiłem kolejny krok w kierunku realizacji mojego celu finansowego. Nie mając nadal zdolności kredytowej, nawet mając długi zamiast oszczędności, zdecydowałem się skorzystać z kolejnej, zdobywającej popularność formy zarabiania na nieruchomościach. Dlaczego mam płacić za pokój 700zł skoro mogę na pokojach zarabiać ? Podpisałem więc umowę najmu mieszkania by taki pokój jak poniżej zamienić na coś większego i ładniejszego nie płacąc za to ani złotówki.

Nie jest to pierwsza taka umowa w moim życiu, ale pierwsza, która zawarta została nie tylko w celach mieszkaniowych i nie tylko na swoją rzecz. Zdecydowałem się wynająć na okres ponad 3 lat, bez możliwości wypowiedzenia, mieszkanie 4-pokojowe o powierzchni aż 114m2 na 1 piętrze kamienicy w centrum Poznania. Dlaczego na 3 lata ? Dlaczego bez możliwości zerwania ? Otóż dlatego, że mieszkania wymaga pewnych nakładów, by doprowadzić je do atrakcyjnego stanu i wyposażenia. A ponieważ koszty te są po mojej stronie (szacuję je na 7-8 tyś zł), to im dłużej trwa umowa, tym bardziej mi się to opłaca. Opłaca ? Czy remont może się opłacać ?

Tak jak przy poprzednich dwóch mieszkaniach działałem planowo, ale szybko. Poszukiwania nie trwały długo. Przejrzałem kilkadziesiąt ogłoszeń, obejrzałem dwa mieszkania, drugie wynająłem… Pierwsze to było świetnie odnowione mieszkanie w niskim bloku 4-pokojowe. Przypadło mi do gustu. Niestety właścicielowi, którego reprezentował agent, nie przypadł do gustu pomysł zamieszkania tego lokum przez kilkoro studentów/absolwentów. I tak pomysł lokalizacji w sypialni miasta upadł.  Drugie mieszkanie – kamienica. Zawsze podobały mi się wysokie mieszkania, duże przestrzenie (może z powodu prawie 2m wzrostu ? :)). Patrząc na potencjał mieszkania wybrałem jedno, gdzie jeden z dużych pokoi miał osobne 2 okna i 2 grzejniki. Pierwszy telefon wieczorową porą zakończył się niepowodzeniem – właścicielka właściwie rozłączyła się gdy na jej pytanie odpowiedziałem że będą tam mieszkali znajomi, tylko jeszcze nie wiem którzy… Nie odpuściłem jednak i następnego dnia za namową kolegi zadzwoniłem jeszcze raz. Umówiłem się na oglądanie. Wyglądało gorzej niż na zdjęciach.

Mieszkanie ma 4 pokoje. Dość spore pokoje – 3x 23m2, 1x7m2. Ja zajmę planowo jeden z nich, a jeden podzielony zostaje na pół, na dwa odrębne pokoje. Stąd cenne dwa okna i dwa grzejniki na jednej ścianie. Dzięki temu mieszkanie staje się 5-pokojowe, a ja zajmując jeden pokój mogę wynajmować aż 4 pokoje, przy czym 3 z założenia mają być 1-os a jeden dwuosobowy tak, by zmaksymalizować korzyści.

Tak łatwo jednak nie poszło. Była chyba połowa kwietnia. Mieszkanie wyglądało trochę gorzej w rzeczywistości. Było mocno zaniedbane, brudne, meble z początków epoki Gierka, tureckie dywany, mocno kolorowe ściany, piece kaflowe w trzech pokojach… Podejście właścicielki trochę zmieniało się. Na koniec spotkania powiedziała, że „dobrze patrzy mi z oczu” więc chętnie by mi wynajęła 🙂 Ja jednak stwierdziłem, że w takim stanie mieszkania raczej nie wynajmę. Chociaż układ mieszkania odpowiada, to przynajmniej podłogi powinny zostać odnowione. Wtedy pomyślimy o cenie i okresie najmu. I tak parę dni później odmówiłem, dalej przeglądając oferty i trochę zapominając o tej. Nagle, 30 kwietnia około godziny 13, dzwoni telefon. Odzywa się właścicielka tego mieszkania i pyta czy jeszcze pamiętam. Owszem. Na spotkaniu pokazała, że cyklinowane są podłogi, a ja przedstawiłem swój plan na mieszkanie i korzyści dla niej. Udało się wstępnie wynegocjować cenę, warunki umowy, a także z bólem, ale jednak, postawienie ścianki działowej w pokoju na świeżo zrobionej podłodze. Myślę, że to ten pokój mnie przekonał. Różnica między zdjęciem z ogłoszenia a tym co zastałem 12 maja była kolosalna. Pusty, obszerny pokój z pięknie odrestaurowaną sosnową, lakierowaną na matowo podłogą.

W tak zwanym międzyczasie zmieniło się dla mnie tyle, że dostałem propozycję pracy od byłego szefa. Przyjąłem ją, co zapewniło mi pewną stabilność finansową. A także przy okazji miałem blisko do pracy, ledwie 10min autem, a z poprzedniego lokum nawet 50 minut. Także 12 maja podpisałem umowę najmu mieszkania 4 pokojowego o powierzchni 114m2 z celem podnajmu. Był jednak problem. Choć 3 dni wcześniej zacząłem pracę, nie miałem oszczędności. Duży problem ? Według mnie – nie. O podnajmie myślałem już w marcu. Wtedy też wziąłem pożyczki od dwóch znajomych, które miały zostać wykorzystane albo na spłatę zadłużenia z poprzedniego mieszkania (karta kredytowa) albo właśnie na mieszkanie na podnajem, które będzie wymagało wkładu, ale pozwoli mi dołożyć minimum 1,000 zł miesięcznie dochodu. I tak się stało, więc już następnego dnia ustaliłem zaprzyjaźnionym budowlańcem właścicielki szczegóły dotyczące ścianki działowej, a w następnym tygodniu ścianka już stała. Mam 1 pokój więcej ! A to oznacza jakieś 300-400zł miesięcznie dochodu więcej, gdyż jedynki łatwiej wynająć a wynająć można oczywiście drożej 2 jedynki niż jedną dwójkę.

Miałem już orientację jak powinien wyglądać taki projekt, zacząłem więc od Excela i tabelki z wszelkimi kosztami które przyszły mi do głowy w związku z adaptacją mieszkania do celów podnajmu – od kosztów kaucji, martwego okresu czyi do pierwszego lokatora aż po umeblowanie, lampki i żarówki. Wyszło mi że ok 7-8 tyś zł starczy. Tyle miałem. Inna rzecz – mieszkanie ma 114 m2. Jakby nie patrzeć – sporo. Poprzednie miało 17m2, czyli to ma prawie… 7 razy większą powierzchnię. A do zrobienia niemało.
– porządne wyprzątnięcie i usunięcie śladów pozostałości z ostatniej epoki…
– malowanie ścian i sufitów
– wymiana mebli (do 5 pokojów!)
– podreperowanie i wymiana drobnych elementów jak malowanie rur, ramy lustra, przyklejenie innego lustra, łatanie dziur itp
Całość prac – dziesiątki godzin. Samo malowanie – 114m2 powierzchni to tyle samo sufitu i prawie 3 razy tyle ścian, czyli łącznie około 400m2 powierzchni do malowania (!). Nawet jak części nie pomaluję, a tak się stało, to pracy niemało. Skalkulowałem sobie koszt swojej pracy i alternatywne zajęcia które mogłyby dać mi dochód, a doliczając do tego doświadczenie własnego remontu (poprzednie dwa jedynie częściowo wyposażałem i sprzątałem). By przyspieszyć pracę poprosiłem o pomoc znajomych. Marzyło mi się wspólne malowanie po nocach przy piwie i pizzy 🙂 Aż tak długo nie było, ale opłaciło się pytać i prosić. Pomagało mi łącznie 9 osób, każda po ok dwie godziny… 20 godzin do przodu. Rewelacja ! 🙂 (Dziękuję Jackowi, Izie, Mariannie, Łukaszowi, Adamowi, Gosi, Oldze, Michałowi i Andżelice!) A tak przykładowo wyglądał pokój w którym aktualnie zamieszkuję przed remontem. Podoba się ? 🙂

Już na starcie koszt podniosła ścianka – z rozeznania szacowałem na 3 tyś z drzwiami, wyszło prawie 4,000 zł za gołą ściankę. W związku z tym trzeba był oszczędzić… na drzwiach. Drzwi w markecie to minimum 150zł (chyba że z wyprzedaży). Do tego futryna i klamka + montaż. Kalkulując możliwie tanio – minimum 800zł. Od czego jednak są portale ogłoszeniowe ! Olx.pl, dawna Tablica.pl, przychodzi z pomocą w sytuacji braku kapitału. Szczęśliwym zbiegiem okoliczności znalazłem człowieka, który remontował cały dom i pozbywał się kilku sztuk drzwi tego samego typu, w tym prawych i lewych, razem z ościeżnicą, zamkiem, klamką. Czyli takie jakich potrzebowałem. Cena ? 150zł !

Jeszcze przed podpisaniem umowy szukałem chętnych znajomych do współdzielenia mieszkania. Ponieważ takich nie udało się znaleźć chętnych, popytałem znajomych z Poznania czy nie znają kogoś kto szuka pokoju i poprosiłem żeby polecali mnie. Dałem także ogłoszenie na Olx.pl czy Gumtree.pl, jednak to właśnie znajoma znalazła dla mnie chętnego najemcę. I tym sposobem w trakcie remontu, około 10 czerwca, jeden z pokoi (jeszcze bez drzwi !) zajęła „znajoma znajomej”, pierwsza lokatorka mieszkania. A ja miałem pierwszy przychód, który zrównoważył mi koszty najmu mieszkania za połowę maja.

W czasie gdy wprowadziła się pierwsza osoba mój pokój wyglądał nadal tak jak na zdjęciu powyżej 🙂 A ja co dzień po pracy jeździłem do tego mieszkania i do godziny 22, czasem do 24, czasem na szczęście z pomocą niezastąpionych znajomych, kontynuowałem remont. Co rusz jeździłem też do Castoramy i innych marketów budowlanych uzupełniać materiały – wałki, pędzle, taśmy, farby, wkręty itp, a rachunek rósł. Zaskoczeniem była ilość farby zużyta na malowanie – kupując pierwszą puszkę 10L białem farby do ścian i sufitów liczyłem, że trochę może zostanie… Ile zostało ? Nie dość, że pierwsza wielka puszka starczyła praktycznie na korytarz i pierwszy pokój, to dokupiłem jeszcze puszki 10 i 12 L i licząc z końcowymi poprawkami zużyłem wszystko ! Dodając do tego kolory (5 !), wyszło około 40 L farb które pokryły łącznie około 300m2 powierzchni ścian i sufitów !

Sporo czasu pochłonął pierwszy, podzielony pokój, a zwłaszcza ścianka działowa – należało ją przeszlifować, zagruntować, dwukrotnie pomalować, zamontować oświetlenie. Żeby jak najszybciej wynająć pokoje, swój zostawiłem na sam koniec, a zacząłem od mniejszych jedynek, przesuwając jedynie sprzęt do malowania czy meble. Z powodu oszczędności czasu i pieniędzy już w połowie czerwca opuściłem swój najmowany pokój i przeniosłem się do swojego mieszkania które nadal wymagało dużo pracy.

W trakcie gdy mieszkanie nabierało kolorów, należało zająć się także umeblowaniem. Jak widać co nieco na zdjęciach – mieszkanie było jakby wyjęte z epoki Gierka, i takie też były meble. Stare, niemodne, zużyte, niedopasowane i jak dla mnie po prostu brzydkie. Mimo początkowych planów wykorzystania części mebli z mieszkania, ostatecznie pozostał jedynie bordowy stół w kuchni, mały stary, drewniany stolik który współlokatorka przemalowała na biało, biurko oraz białe regał i szafa, które pasowały we wnęki w najmniejszym pokoju. Z braku środków oraz zwykłego rozsądku zdecydowałem kupować meble używane. Wyjątkiem były dwie szafy do wydzielonych jedynek – ceny szaf z IKEA są na tyle niskie, że mając do tego gwarancję plus łatwy transport w paczkach – nie opłacało by się szukać szaf używanych w takiej cenie- których za bardzo nie było. Reszta mebli to zasługa OLX, np.
– łóżko drewniane z materacami za 100zł,
– wysoka komoda z przeszklonymi drzwiami 100zł,
– dwa regały z JYSK plus regał Expedit z IKEA za 110zł komplet,
– biała sofa z IKEA 100zł.

Jak widać – bez wydawania majątku można wyposażyć naprawdę dobrze swoje mieszkanie. Co ciekawe, jeden z mebli z Olx straciłem. Łóżko z metalową ramą, kupione za prawie 400zł, zostało skradzione z bagażnika mojego kombi w czasie wnoszenia do mieszkania 🙂 Dokładnej stalowa rama, której brak z powodu wizyty potencjalnej najemczyni w czasie rozładowywania i mojej nieuwagi – spostrzegłem dopiero po tygodniu chcąc je zmontować…Bywa i tak. Stąd każde kolejne łóżko było sporo tańsze, ostatnie za 110zł z materacem. Mniejsze pieniądze=mniejsze nerwy ze straty:) A gotowe mieszkanie (swój pokój wykończyłem tak naprawdę dopiero we wrześniu) wygląda jak poniżej.

Jak widać na zdjęciach łazienka została prawie bez zmian – powiesiłem zasłonkę nad wanną, lustro nad umywalką, wysprzątałem trochę pomalowałem i wstawiłem szafkę. W pierwszym pokoju podzielonym na pół najwięcej pracy zabrała ścianka. Pozostałe 3 pokoje – to kompletne odmalowanie i wyposażenie czy wstawienie zamków w drzwiach. Ponieważ najemców szukałem jeszcze w trakcie remontu, nie mam zdjęć wszystkich pokoi w ich ostatecznym stanie. Ostatnie co wymieniłem w mieszkaniu to lodówka. Od właścicielki został stary Siemens, co najmniej 20 letni sprzęt zżerający prawdopodobnie sporo prądu. Także mała jak na 6 osób. Więc z Olx kupiłem bardzo współczesną, ponad 200-litrową lodówkę Whirlpool z klasą energetyczną A. Za ile ? Jedyne 300zł. Dokupiłem także dwuosobowe łóżko dla pary, komodę i stolik sosnowy oraz obraz na ścianę z IKEA do dwóch pokoi (59zł zamiast 159zł za obraz 140x100cm!).

Na koniec krótko jak wyglądały poszukiwania tych najemców, których dziś jest 6. Pierwsza osoba jak pisałem wprowadziła się w pierwszej połowie czerwca z polecenia. Druga – z ogłoszenia do najmniejszego pokoju. Trzecia – studentka z ogłoszenia na Olx. Najdłużej trwało poszukiwanie najemcy do dużego pokoju. Za 23-metrowy pokój chciałem jedynie 600zł za jedną osobę. Nawet to okazało się trudne. Dopiero 31 czerwca zdecydowałem się na najem dwumiesięczny 22-letniemu informatykowi. Następnie już jedynie poprzez ogłoszenie na stronie o wynajmie na Facebooku wynająłem od 1 września największy pokój za wyższą, zryczałtowaną cenę dwóm osobom, parze. A ponieważ z końcem października miała opuścić mieszkanie jego pierwsza lokatorka, zamieściłem ogłoszenie tylko na FB i następnego dnia, 5 października, wynająłem ten pokój na rok. Tym sposobem aktualnie zamieszkuje w tym mieszkaniu 5 osób które mają umowy do końca czerwca lub września, a szóstą osobą jestem ja, autor tego artykułu 🙂 Chociaż mimo dobrej pracy jestem nadal poważnie zadłużony (czekam na uzyskanie zdolności kredytowej), zamieniłem mały pokoik na piękny, przestronny, biało-czerwony pokój z wydzielonym miejscem do pracy, a mieszkanie przynosi mi dodatkowo kilkaset złotych miesięcznie. Myślę po tym czasie, że było to warte wysiłku, a każdy powrót do tego mieszkania i pokoju daje mi satysfakcję z dobrze wykonanej pracy.