W 2013 roku po szkoleniu Millionaire Mind Intensive chciałem zdobyć wolność finansową i majątek. Zdecydowałem przez następne 10 lat kupować przynajmniej jedno mieszkanie rocznie z przeznaczeniem na wynajem by w wieku 35 lat zamienić je na kamienicę osiągając jedno i drugie. Do realizacji takiego spokojnego w zasadzie zamierzenia potrzebna są jednak pewne warunki, które wbrew planowi u mnie zawiodły. Inwestowanie w mieszkania – na sprzedaż czy wynajem ?

Solidne podstawy

Gdy kończyłem Uniwersytet Ekonomiczny, po raz pierwszy myślałem o karierze w korporacji. Chciałem mieć ciekawą pracę, awansować, podróżować, zarabiać fajne pieniądze i jeździć dobrym autem. Żyć w szybkim ale stabilnym tempie. Znałem 4 języki, miałem ukończone dwa kierunki studiów, ciekawe praktyki zagraniczne, odbytego Erasmusa w Niemczech itp. Ogólnie papiery niby miód malina. Mimo wieszczenia kariery przez brata i znajomych, licznych rekrutacji w największych firmach – jakoś wtedy żadna korporacja nie zdecydowała się wziąć mnie pod swoje skrzydła.

Inwestowanie w mieszkania - na sprzedaż czy wynajem

Dopiero druga praca, otrzymana trochę z przypadku po wysłaniu ledwie dwóch aplikacji z ciekawości albo z nudów, wyglądała na taką wymarzoną. Zaczęta międzynarodowym programem szkoleniowym z pobytami w kilku krajach, potem powolne wdrażanie w pracę, nowiutkie auto służbowe i duża odpowiedzialność i samodzielność. Pieniądze jak na tamtą chwilę już niezłe jak mi się zdawało. Niestety po 2,5 roku z nie do końca jasnych powodów rozstaliśmy się.

Powrót do gry

Praktycznie dopiero rok później odezwała się kolejna – jeszcze większa, zatrudniająca 25 tysięcy osób w 30 krajach, a praca jeszcze ciekawsza i za granicą. Zamieszkałem w światowym Berlinie. Z racji posiadanego doświadczenia wynegocjowane już tym razem pieniądze – konkretne. Była nawet aplikacja na KAM-a i dyrektora sprzedaży czy rozmowy o dofinansowaniu studiów MBA. Mimo posiadania dwóch kredytów hipotecznych moja zdolność kredytowa wg kalkulacji doradcy wynosiła prawie 700 tysięcy złotych. Starczyłoby na kamienicę w średniej wielkości mieście (i taki pomysł wraz z konkretną kamienicą już był!). Jednak i tu długo miejsca nie zagrzałem i mimo dobrej sprzedaży, w październiku 2016 w efekcie czystek nowego dyrektora tam także mi podziękowano. Cóż, życie. Nikt nie mówił, że będzie łatwo.

Aktualnie od miesiąca ponownie pracuję na etacie, jednak już za mniejsze pieniądze i mniejszymi szansami na karierę w stosunkowo niedużej firmie z płaską strukturą. To oznacza też mocno ograniczoną zdolność kredytową, którą mogę podnieść jedynie mając świetne wyniki sprzedaży co przełoży się na wysoką prowizję braną także pod uwagę przez bank. I w związku z tym szukam innych ścieżek do niezależności finansowej i bogactwa.

Do czego potrzebny jest etat

Dlaczego o tym piszę ? Otóż stabilna praca na etacie z chociaż powoli rosnącą, nawet przeciętną pensją, jest warunkiem do budowania swojej wolności finansowej. W bezpiecznej i najlepiej znanej mi wersji – w oparciu o mieszkania na wynajem. Jeśli zadajesz sobie w sytuacji posiadanie stabilnej pracy pytanie o inwestowanie w mieszkania – na sprzedaż czy wynajem – polecałbym na wynajem. Systematyczne kupowanie dających regularny dochód mieszkań pozwala nam tę zdolność zwiększać. Wystarczy co roku odkładane systematycznie pieniądze przeznaczać na zakup jak najtańszego mieszkania w kiepskim stanie. Najlepiej we względnie tanim mieście jeśli zarobki nie pozwalają na kupno w Warszawie (horrendalne stawki !), Gdańsku czy Poznaniu. Następnie wziąć kredyt na mieszkanie oraz remont (nawet do 1,000zł/m2!) i wynająć. Z każdego w najgorszym wariancie wynajmując jako całe mieszkanie mamy 500zł czystego zysku miesięcznie, na pokoje – 2-3 razy tyle. Dzięki temu zwiększa się nasz dochód, które spora część banków bierze pod uwagę kalkulując zdolność kredytową na podstawie PITa za zeszły rok + zaświadczenia o wynagrodzeniu. Jeśli więc rata za mieszkanie wynosi 600zł a my z najmu osiągniemy dochód 600zł, można założyć że zdolność kredytowa pozostanie bez zmian. Znam ludzi, którzy mają do 7-8 nieruchomości w kredycie hipotecznym. Teoretycznie każde z nich na własne cele mieszkaniowe 🙂

 

Plany są po to żeby je zmieniać

Taki był w zeszłym roku plan by tę zdolność wykorzystać inwestując w mieszkania na pokoje. Niestety wypowiedzenia dostałem na 3 dni przed kupnem kolejnego mieszkania. Taki przypadek już raz mnie spotkał…prawie zostałem właścicielem apartamentu w Sky Tower. Z dniem  utraty pracy ponownie, z racji braku drugiego znacznego źródła dochodów (księgowo za zeszły rok z działalności miałem w 2016 roku ok 3000 zł dochodu) moja zdolność kredytowa spadła z 700,000 zł do 0,00 zł. Nie dostałbym pewnie nawet suszarki do włosów na raty, nie mówiąc już o chociażby najtańszym na świecie mieszkaniu na hipoteczny. I co w takiej sytuacji można zrobić ?

W sytuacji utraty stałego istotnego źródła dochodu zamiast stabilnego niewielkiego dochodu z wynajmu potrzebna jest pilnie gotówka. Zarabianie na handlu mieszkaniami jest jednym z takich wyjść. Pozwala na stosunkowo spory zysk w krótkim czasie i przy niewielkim ryzyku. Dlatego wybór padł na „przehandlowanie” taniego mieszkania w Bydgoszczy nie ruszając tych, które są przeze mnie wynajmowane. Jak szybko zarobić na mieszkaniu ? Od kupna do sprzedaży mieszkania mija zwykle nie więcej niż 6 miesięcy. Znam też przypadki znajomych, którzy sprzedali mieszkanie po tygodniu czy dwóch. Oczywiście kasując zysk w wysokości co najmniej kilkunastu tysięcy złotych. Wystarczy znaleźć niedocenione mieszkanie, znegocjować cenę, tanio i ładnie wyremontować, i sprzedać. Z założenia proste. Pomijając jednak kwestie remontu –

za co w ogóle takie mieszkanie kupić gdy nie jesteś w stanie kupić na spółę z bankiem ???

Ustalenie budżetu

Po powrocie ze świetnego urlopu po zwolnieniu z pracy, poza rejestracją jako kierowca Ubera, zacząłem poszukiwania mieszkania. Wybór padł na Bydgoszcz. Posiadam tam od paru lat dwa mieszkania na wynajem i znam trochę ten rynek oraz jego chłonność. Ceny nieruchomości są nawet 50% niższe niż w Poznaniu a popyt niewiele mniejszy, więc i potencjalne marże większe. Ustaliłem próg ceny zakupu lokalu na 100 tyś. zł, gdyż takich mieszkań w stanie do remontu zwykle kilka się znajdywało. Ponieważ najlepiej kupić to co łatwo sprzedać – ustaliłem, że będzie to dwupokojowe mieszkanie. Niewiele droższe od kawalerki, a potencjalna grupa nabywców znacznie szersza i zysk prawdopodobnie większy. Flipy robi się na mieszkaniach, w które trzeba coś włożyć w remont. Im gorszy stan pierwotny i lepszy pożądany efekt końcowy, tym większy kapitał i czas trzeba zainwestować. Ale i zarobek tym większy. Więc zdecydowałem, że kupię takie, którego nikt nie chce, a sprzedam wykończone pod klucz.

Tak więc 100,000 zł to cena zakupu. Remont – szacowałem wstępnie na 40-50 tyś zł zależnie od stanu mieszkania. Razem mamy około 150,000 zł plus kilka % zapasu by zrealizować projekt. Ile miałem gotówki na koncie ? Ponieważ spłacałem poprzednie inwestycje, wziąłem auto w leasing i regularnie płacę na ubezpieczenie emerytalne oraz działkę na Mazurach – było tam ledwie parę tysięcy złotych na plusie. Raczej kiepsko…brakowało jakieś 150 tysięcy złotych…

 

Skąd mam wziąć pieniądze na flipa ?

Jeśli zapytasz doświadczonego inwestora skąd wziąć pieniądze na biznes, zapewne odpowie tobie, że mając dobry biznes czy dobry „deal”, zawsze znajdzie się ktoś, kto wyłoży pieniądze. Na świecie jest dość bogatych, którzy chcą zarabiać, a najlepiej nie robiąc nic poza włożeniem kapitału. I w zasadzie trudno się z tym nie zgodzić. Nawet jeśli nie znamy milionerów, znamy takie osoby czy instytucje, które mają pieniądze i chcą je pomnożyć.

Większość ludzi jako jedyne źródło brakujących pieniędzy wyobraża sobie zapewne bank. Przecież to bank kredytuje wymarzone mieszkania, pragnienie milionów Polaków. Nawet jak ktoś ma bogatą ciocię, babcię czy rodziców, zwykle brakującą cześć środków pozyskuje z banku i kredytu hipotecznego. Moje myślenie od dawna jest całkiem inne. Możesz przeczytać w artykule sprzed 2 lat jak jako bezrobotny bez dochodu kupiłem kawalerkę na wynajem. Środki na kupno i remont pochodziły wtedy głównie z karty kredytowej plus własne oszczędności i znajomi. Pisałem także już o pozyskiwaniu środków na inwestycje na przykładzie tamtej kawalerki. Zobacz TU.

W tym wypadku moich środków w mieszkaniu jest raczej koło 0 zł. Na inwestycję umówiłem się z kolegą, który miał wolne środki i chciał coś z nimi zrobić. Ja nie miałem nic więc ustaliliśmy podział 50/50 – zarówno w kwestii wkładu jak i zysku netto po rozliczeniu transakcji. Swoją brakującą połowę wziąłem głównie z mojego banku – mBanku. Niedługo po zwolnieniu z korporacji zwiększyłem limit na karcie kredytowej z 10 do 40 tysięcy złotych. Parę dni później okazało się, że jest dla mnie „Oferta dla Ciebie” limitu kredytowego w koncie. Co prawda nie dostałem tyle, ile pisali w ofercie, jednak kolejne 43 tysiące kredytu w koncie za darmo to też pokaźna suma pieniędzy. Kapitał uzupełniła dwójka niezawodnych znajomych pożyczkodawców 🙂

Pierwszy flip i co dalej ?

Wkrótce dokładnie opiszę swój przypadek kupna-sprzedaży mieszkania w Bydgoszczy. Dostałem dopiero zadatek, limity konta i karty na wyczerpaniu, a już kolejne mieszkanie na oku. Co wobec tego można czy warto zrobić po pierwszym udanym flipie ? Dokąd ta droga prowadzi ? Znajomi, którzy zajmują się nieruchomościami obstawiają jedną z 3 głównych działalności związanych z mieszkaniami:

  1. Wynajem mieszkań w całości

    Spokojna wersją inwestycji gdzie latami buduje się portfel mieszkań traktując to raczej jako dodatkowe źródło zarobku i zabezpieczenie. Stąd wariant wynajmu całych mieszkań który wymaga małego nakładu pracy a tanio kupione także dobrą stopę zwrotu nieporównywalną z większością inwestycji. Mieszkania kupowane są systematycznie za gotówkę z dobrze działającego biznesu lub na kredyt hipoteczny. Oczywiście przy którejś już nieruchomości pozostaje gotówka lub ewentualnie kredyt inwestycyjny, już wyżej oprocentowany. Większość ma do 10 nieruchomości ale są i tacy z ponad 100 mieszkań. Podstawowy cel – wolność finansowa i zwiększenie dochodu.

  2. Wynajem lub podnajem mieszkań na pokoje

    Wersja wynajmu mieszkań dla przedsiębiorczych. Wykorzystuje się duże mieszkania kupione na siebie lub wynajęte od tych którym nie chce tym się zajmować. Dzieli na jak najwięcej pokoi i wynajmuje studentom i młodym pracującym w większych miastach. Większy nakład w przygotowaniu mieszkania i w bieżącą obsługę, ale też 2-3 krotnie większy przychód niż z wynajmu całych mieszkań. Dla najbardziej przedsiębiorczych – wynajem pokoi i mieszkań na doby dla turystów i klientów biznesowych. Zwłaszcza popularne w Trójmieście. Klienci znajdowani głównie przez booking.com. W takim wynajmie np. w Sopocie w najlepszych lokalizacjach przy dobrze przygotowanym i obsługiwanym lokalu można zarobić nawet ponad 10,000 zł w miesiącu (lipiec, sierpień). Ta działalność pochłania zwykle cały czas takich przedsiębiorców którzy mają coś w rodzaju rozproszonego hotelu obsługując nawet kilkadziesiąt mieszkań. Dlatego celem jest osiągnięcie satysfakcjonującego poziomu zarobków gdzie mieszkania są główną wyłączną działalnością.

  3. Handel nieruchomościami

    Ostatnia opcja jest zwykle dla tych śmiałków, którzy marzą o dużych pieniądzach. Posiadają smykałkę do organizowania kapitału i zwiększania wartości, nie lubią stabilizacji. Pierwsze mieszkania można kupić podobnie jak pod wynajem na kredyt hipoteczny po pół roku po sprzedaży go spłacając. Zysk na jednej transakcji używanego mieszkania – 20-40 tysięcy zł, maksymalny mi znany to 100 zł z jednego mieszkania. W tym biznesie chodzi o zwiększenie zarówno tempa jak i skali przedsięwzięć – coraz więcej coraz większych, droższych lub trudniejszych mieszkań i innych nieruchomości. Z czasem zamiast mieszkania jest to dom, potem kamienica, a docelowo jeszcze bardziej opłacalna tzw. „deweloperka” czyli stawianie po prostu nowych obiektów wielolokalowych. Konkretnym przykładem takiej osoby jest Daniel Siwiec. W wieku 23 lat sprzedał pierwsze mieszkanie a sporo przed trzydziestką zarobił pierwszy milion. Obecnie stawia w Lublinie coraz większe obiekty zbierając kapitał od inwestorów i banków, a czasem klientów sprzedając projekty w chwili rozpoczęcia budowy.

Inwestowanie w mieszkania – na sprzedaż czy wynajem. Wybór swojej drogi

Każdy z nas ma swoje przekonania, preferencje, doświadczenia i potrzeby. Ogólnie – jak chcesz zwiększać majątek – handluj. Jak zależy tobie na stabilności finansowej – systematycznie kupuj na wynajem. Tylko Ty wiesz najlepiej czy zależy tobie na robieniu majątku, stabilizacji finansowej i pewności, czy lubisz obsługiwać gości czy wolisz remontować i sprzedawać, czy masz zdolność na korzystanie z kredytów czy musisz zbierać gotówkę. I tylko Ty możesz odpowiedzieć sobie na pytanie o inwestowanie w mieszkania – na sprzedaż czy wynajem ?

Moja sytuacja przekonała mnie to zmiany strategii z wynajmu na flipy. Jest to większe ryzyko, a z drugiej większe zyski. Do ryzyka się przyzwyczaiłem, a interesują mnie duże pieniądze, więc wybieram aktualnie handel mieszkaniami. Najprawdopodobniej sprzedam w przyszłym roku jedno z posiadanych mieszkań na wynajem, ewentualnie jedno przebuduję na wynajem pokoi. W obu zaczyna się wkrótce wreszcie remont kamienic co wpłynie na zwiększenie wartości mieszkań. Uzyskaną gotówkę będzie można przeznaczyć na kolejne flipy i coraz większe projekty posiłkując się kredytami i pożyczkami. Czy zgodnie z założeniem dojdę za 5-6 lat do miliona jak Daniel Siwiec ? Nie wiem tego. Ale wiem, że podejmę jeszcze nie jedną działalność i nie jedno ryzyko finansowe przy okazji zdobywając wiele umiejętności żeby ten cel osiągnąć.

cdn…