Półtora roku temu, na koniec października, po przepracowanych za granicą wakacjach, zdecydowałem się na zainwestowanie tych środków w mieszkanie w Bydgoszczy. By mieć ich jeszcze więcej. Co prawda byłem wtedy bezrobotny, ale pewien siebie i pełen wiary w świetlaną przyszłość. Nie podejrzewałem jednak, że historia która zaczęła się pewnego jesiennego popołudnia potrwa aż do końca marca 2016 roku. Jak to się zaczęło, przeczytasz tu

http://umyslmilionera.pl/2015/07/26/jak-to-mozliwe-czyli-bezrobotny-kupuje-mieszkanie/

a jak się zakończyło – jeszcze niżej.

Jeśli już zajrzałeś do artykułu, wiesz, że środki własne którymi dysponowałem półtora roku temu starczyły by mi na remont, ale na pewno nie na mieszkanie. Więc zorganizowałem sobie finansowanie z banku (karta kredytowa) oraz od najlepszego przyjaciela (pożyczka). Więc zadłużyłem się. Ponieważ koszty inwestycji jak zwykle przekroczyły oczekiwania a niecałe 7 miesięcy później zdecydowałem o podnajmie dużego mieszkania w Poznaniu – zadłużenie rosło. Przez półtora roku do dziś licząc do grona moich wierzycieli dołączyła jeszcze, o zgrozo, aż 3 niezawodnych znajomych oraz rodzice…. Łącznie – bagatela 6 wierzycieli. 6 osób, instytucji którym „wisiałem” pieniądze. Ktoś pomyśli – wariat ! Ja jednak uważam, że pieniądze na koncie się marnują, więc skoro jestem w stanie je w tym czasie pomnożyć, a znajomym za taką pomoc w razie takiej woli zapłacić – obie strony są zadowolone. Takie działania, tj. finansowanie inwestycji, jest bardzo ważną części rozpoczynania poważnego biznesu i tak zaczyna większość start-upów. Jeśli nie jesteś w stanie przekonać nikogo do swojej inwestycji, znaczy, że:

1) masz kiepski pomysł na biznes

albo

2) nie jesteś wiarygodny w tym co robisz

albo

3) sam nie wierzysz w to co robisz.

 

W moim przypadku w inwestycję włożyłem 20,000 zł. Niemało. Nie było to także moje pierwsze mieszkanie na wynajem, uczestniczę także w życiu Stowarzyszenia Właścicieli Mieszkań na Wynajem (www.mieszkanicznik.org.pl). Ponadto wierzę w siebie i to co robię. Dzięki tym 3 rzeczom, tak sądzę, mogłem, mam nadzieję będę mógł jeszcze liczyć na takie wsparcie, bądź w razie poważniejszych inwestycji, zdobywać już poważne środki na działalność, nie tylko od banków.

Brzmi fajnie, ale jak się pożyczy, trzeba oddać. Z nadmiarem, tj. uzgodnionym procentem. W banku wyniosło to 7-10% w skali roku, u reszty – trochę mniej lub nic. Średnio – powiedzmy 5%. Jak dla mnie bardzo OK. Ponieważ jakoś tych pożyczek trochę się uzbierało, było także sporo rat. Mimo, że za 80% czasu od tamtej decyzji byłem na umowie o pracę z całkiem dobrą pensją, jakoś samo się nie chciało spłacić i do dziś prawie całe przelewy szły na spłatę zobowiązań. Wynika to z krótkiego okresu – bank da ci kredyt hipoteczny na nawet 30 lat, ale znajomi czy karta kredytowa – raczej 1-2 lata. A za tym idzie wysokość raty – wielkość kredytu dzielimy przez ledwie kilkanaście miesięcy. Czy to naprawdę wariactwo ? Nie sądzę. W najgorszym wypadku mogłem sprzedać powód tych finansowych obciążeń, czyli kawalerkę. Kwestia miesiąca i jeszcze by mi coś z tego zostało. Do tego jednak nie doprowadziłem. Projekt „kawalerka” zakończył się z przygodami ale koniec końców powodzeniem
– kupiłem za gotówkę nie mając pracy ani za wiele pieniędzy,
– wyremontowałem w standardzie jakim chciałem jako tako mieszcząc się w budżecie,
– wynająłem po oczekiwanej cenie,
– a teraz udało się skredytować ten zakup z ratą ok 300zł.

W tym czasie mieszkanie zdążyło dla mnie zarobić ok 7000zł. Biorąc pod uwagę całkowity koszt inwestycji (ok 65,000 zł) i wysokość otrzymanego kredytu (ok 54,000zł) – 11,000zł inwestycji dało zarobić w ciągu 12 mies 7,000zł. Teoretyczna stopa zwrotu wynosi więc ok 60%. Oczywiście dochodzi do tego niewielki podatek, ZUS i swój czas, który też kosztuje. Niemniej – taka stopa zwrotu wygląda całkiem ok. A mogła przekraczać 100%.

Jakie wnioski i lekcja z tego projektu i sposobu finansowania inwestycji ? Uważam, że była to ciekawa lekcja na przyszłość. Wiele osób, które marzą o dużych pieniądzach i bogactwie, ogranicza swoje myślenie o źródłach pieniędzy do etatu i banku. Praca, pensja i rata kredytu hipotecznego, o ile bank pozwoli, to koniec możliwości. TAK JEDNAK NIE JEST ! Etat to jedna opcji, a bank to tylko jedna z mnóstwa możliwości pozyskiwania kapitału. Czasami najlepsza, czasami najgorsza. Zależnie od sytuacji z banków korzystać warto, a czasem lepiej omijać szerokim łukiem. Stabilne, wielkie firmy korzystają z usług banków. Małe lub takie dopiero tworzące się, które nie mają historii, zabezpieczenia – często sięgają po alternatywne źródła gotówki. Czasem w mediach można przeczytać, że jakiś start-up miał kolejną „rundę finansowania„. Czyli obdzwaniali kogo mogli, prezentowali się innym firmom, inwestorom i osobom by zdobyć środki na inwestycje z pominięciem banku. Przykładem może być np. słynny niedawno Martin Shkreli z USA, który kilkukrotnie pozyskał miliony dolarów na inwestycje nie mając za sobą żadnej wielkiej firmy (http://kariera.forbes.pl/martin-shkreli-najbardziej-znienawidzony-czlowiek-w-ameryce,artykuly,202468,1,1.html). Sposób wykorzystania pieniędzy w jego przypadku jest akurat mało chwalebny, ale chodzi tu o możliwości.

Podsumuję niegdyś zasłyszanym cytatem pewnego inwestora z Wall Street (nomem omen akurat też skończył kiepsko, ale to co powiedział jest cenne :), wskazującego na szerokie spojrzenie na pojęcie kapitału.

„Nie ma czegoś takiego jak brak kapitał. Jest tylko brak umiejętności jego wykorzystania”
Michael Milken